Information a connaitre

BAUX COMMERCIAUX

-La désignation des lieux
-La nature du bail
-Le montant du loyer annuel
-Les charges diverses
-La destination des lieux
-La cession ou sous-location
-Les clauses générales

AVIS DE VALEUR

L'avis de valeur correspond à un besoin d'information lorsqu'il est demandé préalablement à un achat ou à une vente.
Cette valeur peut être déterminée par différentes méthodes pour parvenir à un prix moyen qu'un propriétaire pourrait obtenir dans le cadre d'une transaction intervenant dans des conditions normales et compte tenu du contexte, notamment économique, entourant le bien concerné (marché immobilier).

SCHEMA D'UNE VENTE

-Visite complète de l'affaire.
-Fiche descriptive de l'affaire.
-Lecture des trois derniers bilans.
-Lecture du bail commercial.
-Recherche d'acquéreurs (sans exclusivité).
-Étude de solvabilité.
-Étude de Financement.
-Acte de vente et formalités obligatoires.

NOTION DE FONDS DE COMMERCE

En droit, le fonds de commerce est un bien patrimonial meuble et se compose d'une manière générale, d'éléments incorporels et corporels.
Éléments incorporels : clientèle, droit au bail, achalandage, nom commercial, enseignes, brevets, marque de fabrique, licence de débit de boissons et éventuellement, éléments spécifiques à certains fonds de commerces.
Éléments corporels : matériel nécessaire à l'exploitation du fonds de commerce, le mobilier commercial, les aménagements et les agencements destinés à l'usage du fonds de commerce.
Sont donc exclus du fonds de commerce et doivent être évalué séparément s'il y a lieu : Les bâtiments servant à l'exploitation du fonds, les créances, les dettes, le portefeuille de valeurs mobilières.
Sauf convention contraire, les marchandises sont souvent cédées avec le fonds de commerce, mais elles doivent faire l'objet d'une évaluation distincte au moment de la cession par le cédant et l'acquéreur.

PRINCIPAUX BAREMES

- Blanchisserie : 55 à 100 % du C.A ----- - Fleuriste :50 à 85 % du C.A
- Boucherie : 30 à 50 % du C.A ----- - Fruits / légumes : 20 à 40 % du C.A
- Boulangerie : 60 à 100 % du C.A ----- - Garage : 30 à 60 % du C.A
- Café - Bar : 80 à 200 % du C.A ----- - Hôtel : 80 à 400 % du C.A
- Charcuterie : 30 à 75 % du C.A ----- - Jeux - Jouets : 50 à 60 % du C.A
- Coiffure : 65 à 100 % du C.A ----- - Journaux : 40 à 60 % du C.A
- Cordonnerie : 70 à 100 % du C.A ----- - Lib/Papeterie : 45 à 75% du C.A
- Crémerie : 30 à 40 % du C.A ----- - Lingerie : 40 à 75 % du C.A
- Crêperie : 90 % du C.A ----- - Pâtisserie : 65 à 100 % du C.A
- Cycles : 25 à 45 % du C.A ----- - Poissonnerie : 35 à 50 % du C.A
- Diététique : 30 à 50 % du C.A ----- - Restaurant : 60 à 90 % du C.A
- Epicerie : 20 à 35 % du C.A ----- - Tabac : 3 à 4 fois la remise

Le chiffre d'affaires s'entend annuel, toutes taxes comprises et ne tient pas compte de la valeur du stock de marchandises.
En pratique, l'utilisation d'un tel barème ne sert uniquement que pour avoir une première approche du prix du fonds de commerce. En effet, les barèmes ne tiennent pas compte de l'emplacement du commerce, des conditions du bail et des facteurs inhérents à l'activité commerciale. En outre, le barème professionnel ne résout pas les différences qui existent entre les petites et les grandes villes, que se soit sur Paris ou bien en province.
Pour connaître la valeur exacte d'un fonds de commerce une expertise commerciale est recommandée

CERTIFICAT DE SURFACE

LOI CARREZ :GARANTIE DE CONTENANCE D'UN LOT DE COPROPRIETE
Obligation de mentionner la superficie :
Cette loi institue une obligation d'ordre public, à laquelle un vendeur ne peut se soustraire, sous peine d'annulation de la vente.
La mention de la superficie des lots de copropriété devient donc obligatoire lors d'une vente (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996). Elle doit être mentionnée dans les actes de vente définitifs et les avants contrats (les offres d'achats, les promesses de vente, les compromis de vente également appelés promesse synallagmatique) qu'ils soient établis par acte authentique ou sous seing privé. De même, les congés pour vendre délivrés par les propriétaires bailleurs, en application de la loi du 6 juillet 1989, auront obligation d'indiquer la surface du logement puisque ces congés valent offres de vente au profit des locataires.
Quels sont les biens concernés ?
La loi carrez s'applique à tous les locaux soumis au statut de la copropriété quelles que soient la nature et la destination du lot (habitation, commerce, bureau), ainsi que les fractions de lots situés dans un immeuble bâti soumis au régime de la copropriété de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (dont les dispositions de la loi "CARREZ" constituent désormais l'article 46 de ladite loi).
Sont exclus du champ d'application les lots ou fractions de lot dont la superficie est inférieure à 8 m², ainsi que les lots secondaires, c'est-à-dire les caves ou celliers hors de l'appartement, les garages et emplacements de stationnement.
Quelle surface prendre en compte ?
Cette surface est la superficie des planchers des locaux clos et couverts à l'intérieur du lot, ce qui excluent les balcons et terrasse non couvertes. Ainsi, pour mesurer on ne tient pas compte des surfaces occupées par les murs et cloisons, les cages d'escaliers, les embrasures de portes et de fenêtres, les conduits techniques (gaines) et conduits de cheminée, les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1.80 m.
Le mesurage :
La loi n'oblige pas de recourir à un professionnel, bien qu'il soit conseillé de faire effectuer ce mesurage par un spécialiste

EXPERTISE COMMERCIALE

L'expertise d'un fonds de commerce est utile dans le cas d'une vente, d'un achat, d'une succession, d'une donation partage, d'un emprunt etc.
Nous réalisons dans un délai raisonnable, un dossier complet avec photographies, comprenant :
-L'identité complète de l'affaire
-La situation locative
-L'implantation
-L'environnement
-Les projets d'urbanisme et facteurs locaux de commercialisé
-L'organisation du commerce
-L'aspect et l'état des lieux
-Les surfaces et dimensions
-La liste du matériel et des agencements
-Comptes de résultats
-Analyse comptable
-L'évaluation détaillée
-Conclusions

EXPERTISE IMMOBILIERE

L'expertise Immobilière est utile dans le cas d'une vente, d'un achat, d'une succession, d'une donation partage, d'un emprunt, d'une révision de loyer etc.
Nous réalisons un dossier complet avec photographies comprenant :
-L'implantation
-L'environnement
-Les projets d'urbanisme
-L'aspect et l'état des lieux
-Le surfaçage.L'évaluation détaillée
-Conclusions